最高法院：特殊抵押财产裁判规则12条(3)

　　法院认为：①案涉以土地使用权作抵押的200万元融资，此部分风险并非完全由一方当事人而是由合作项目来承担，即在贷款进入项目且物化到项目情况下，出名方不还，则必然执行案涉项目土地，此时实际上是项目承担融资偿还不能的风险。实业公司在仅出名贷款，而最终风险由项目来承担情况下，主张案涉项目融资归其所有，显然违反合作开发房地产风险共担原则，故案涉200万元款项应认定为基于项目融资的投入，在当事人未约定情况下，该款项不能认定为合作开发房地产当事人投资。②同时，基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债，应属项目负债，由合作开发方对外承担连带责任，对内根据风险与收益平衡原则进行分担。故本案项目共同投资为800万元，开发公司和实业公司分别根据其投资300万元、500万元对项目权益享有37.5%、62.5%份额，判决开发公司给付实业公司1250万元，双方对项目负债承担连带责任，对内按37.5%、62.5%比例分担。

　　实务要点：合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目的权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，亦不能认定为合作开发房地产当事人一方投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债，应属于项目负债。

　　案例索引：见《以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属》（仲伟珩，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201204/52:133）。

　　4.抵押合同不因系以查封落空的财产设定抵押而无效

　　——法院查封时因误写导致查封落空，不能据此否定嗣后以该财产设定的抵押合同效力及登记时权利外观无瑕疵事实。

　　标签：抵押｜抵押财产｜抵押效力｜查封财产｜查封落空

　　案情简介：1997年，依信用社申请，法院对开发公司31#土地使用权下发执行裁定及协助执行通知。1998年，开发公司以30#土地使用权向银行抵押贷款并办理登记。嗣后，信用社以国土资源和房屋管理局就法院函询出具的复函证明开发公司在案涉区域只有一宗土地30#，执行法院裁定查封31#系误写为由，主张银行因以查封财产设定抵押，应为无效。

　　法院认为：①根据另案执行裁定、协助执行通知，其查封标的均系开发公司31#土地，信用社仅以国土资源和房屋管理局就法院函询出具的复函证明径行认定30#土地系查封土地，缺乏事实和法律依据。②即使另案法院查封时本意确实在于查封30#土地，但因误写导致查封落空，亦不能以此为由否认开发公司与银行所签抵押协议及办理相关抵押登记时所涉房产上面并无被法院查封的事实，故应认定银行享有对30#抵押土地使用权的优先受偿权。

　　实务要点：法院查封时因误写导致查封落空，不能以此为由否定嗣后以查封落空财产设定的抵押合同效力。

　　案例索引：最高人民法院（2012）民提字第69号“某银行与某开发公司等信用证垫款合同纠纷案”，见《抵押合同不因系以查封落空财产设定抵押而无效——中国银行股份有限公司辽宁省分行与大连银行股份有限公司等信用证垫款合同纠纷案》（审判长刘敏，代理审判员赵柯、杜军），载《最高人民法院商事审判指导案例（2012）·合同与借贷担保》（2013:508）。

　　5.房屋附属设施属房屋组成部分，应与房屋一并抵押

　　——消防、电梯、配电室等相关附属设施，属于房屋组成部分，应与房屋一并抵押，不能单独分割于房屋的整体之外。

　　标签：抵押｜抵押财产｜执行｜附属设施｜整体抵押

　　案情简介：1999年，实业公司借张某名义向开发公司购买商城。同年，实业公司向银行贷款7000万余元，张某以名下商城房产提供抵押担保并办理了登记。2008年，因逾期未偿，银行申请拍卖抵押房地产。开发公司以商城附属配套设施应归其所有为由，要求返还附属设施价款。(作者：商业秘密，来源：网络转载)