最高法院：特殊抵押财产裁判规则12条(2)

　　实务要点：根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条规定，在他人财产上增添附属物，非产权人与财产所有人有约定的依约定，没有约定又不能拆除的，原财产所有人取得所有权。故改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人非房屋所有人，不享有对房屋及配套建筑的处分权，该使用权不能作为抵押合同的标的。

　　案例索引：最高人民法院（2008）民二终字第55号“某资产公司与某工程公司等借款担保合同纠纷案”，见《中国信达资产管理公司成都办事处与四川泰来装饰工程有限公司、四川泰来房屋开发有限公司、四川泰来娱乐有限责任公司借款担保合同纠纷案》（审判长裴莹硕，代理审判员朱海年、宫邦友），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2008:390）；另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》（2010:374）；另见《财产混同时判断公司之间是否存在人格混同的重要标准》，载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（下）》（2011:492）；另见《关联企业人格混同的法人人格否认》（裴莹硕、李晓云），载《人民司法·案例》（200902:6）。

　　2.享有长期管理权和出租权的用益物权抵押合同有效

　　——当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。

　　标签：抵押｜抵押财产｜用益物权抵押｜长期管理权、出租权

　　案情简介：1995年10月，实业公司向银行借款，并约定以其享有的商贸城长期管理权、出租权作为抵押。因到期未偿，银行起诉。

　　法院认为：①案涉担保合同标的即实业公司对商贸城享有的长期管理权、出租权系用益物权。《担保法》关于“抵押和抵押物”规定中，用以抵押的财产一般是抵押人享有所有权的财产。实业公司非商贸城所有权人，对该不动产无处分权。其抵押给银行的，仅系商贸城的长期管理权和出租权。但该权利属能给权利人带来利益的财产权利，行使权利的结果完全能够达到保证债务履行的目的。②将这种用益物权用于抵押，《担保法》虽未明文规定许可，但亦未明文禁止，且商贸城的所有权人对因该抵押引起的用益物权转移表示同意。这种情况与《担保法》第34条关于“依法承包并经发包方同意抵押的荒地使用权”可以抵押的规定相类似。依《民法通则》第4条、第7条以及第55条的规定，实业公司与银行在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，意思表示真实，既不违反法律规定，亦不损害国家、社会公共利益和其他人的合法权益，应为有效合同，故判决实业公司偿还银行借款本息，逾期不履行的，以其抵押的商贸城的用益物权折价或以拍卖、变卖该用益物权所得价款偿付银行。

　　实务要点：当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，意思表示真实，既不违反法律规定，也不损害国家、社会公共利益和其他人的合法权益，应为有效合同。

　　案例索引：最高人民法院（1999）经终字第347号“银行与某实业公司抵押合同纠纷案”，见《汇通支行诉富利达公司用益物权抵押合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（1995-1999:636）。

　　3.以合作开发土地使用权抵押所欠贷款应为项目负债

　　——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务，不应作为合作开发房地产的单方负债。

　　标签：抵押｜抵押财产｜合作开发｜合同主体

　　案情简介：2008年，开发公司以土地使用权折价300万元，与投入500万元的实业公司合作开发住宅项目。实业公司依约以自己名义向银行贷款200万元，并以前述土地使用权抵押。诉讼中，实业公司主张其投资应为700万元，应对2000万元的项目权益享有70%的份额。(作者：商业秘密，来源：网络转载)