有关商品房预约合同纠纷的11个经典判例及分析(4)

　　曹灿如在置阳公司2004年提起解除合同的诉讼后，客观上已不应对置阳公司签订商品房买卖合同产生信赖，对未签订本约的风险，以及遭受损害应当有所预见。曹灿如若了解到订购协议的履行可能伴随风险，就有义务防止损失扩大，但其为了追求期待的利益，不及时向置阳公司主张赔偿责任，其不能将扩大的损失进而转嫁给置阳公司。同时，信赖利益须是一种合理的能够确定的，而机会所形成的利益很难合理确定。曹灿如并不能将机会丧失的损失作为缔约过失的赔偿范围。房地产价格的逐年上涨，并非置阳公司的行为所致，也不是当事人客观上能够预见的，曹灿如所能主张的赔偿范围应仅限于订购协议签订时房价款与2004年同类房屋市场价之间的差价。法院综合考虑置阳公司的过错程度、曹灿如的付款情况以及上海市近年来房地产价格的上涨幅度等因素，酌定赔偿金额，已充分维护了受害人的利益。由此，曹灿如诉请要求赔偿损失的范围是系争房屋的原合同价款与现值的差价，包含了合同有效成立的所有利益，不应全额得到法院支持。

　　案例10：陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案

　　《人民法院案例选》2013年第二辑

　　【裁判观点】预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要明晰的是，违反预约合同应承担损失的范围应以机会损失为基础，当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本约时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约合同守约方因对方违约所遭受的损失与本约的履行利益损失是截然不同的。

　　预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围。因为当事人基于预约合同而产生的权利是对将来订立本合同的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事并放弃与其他同类对象进行类似交易；如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益（如丧失交易机会等）。因此，立法上对这种信赖利益应加以保护。

　　本案中，陈荣根因基于其与江阴兰星公司所签订的预约合同而产生的权利是对将来订立本约的一种期待权，其有理由相信预约债务人即江阴兰星公司将来会依双方所签订的预约合同行事。因此其相信双方当事人会受此约束，并在基于这种信赖而行事的同时，放弃了与其他同类对象进行类似交易的机会；江阴兰星公司作为预约债务人违反义务，则必将使预约债权人陈荣根蒙受因丧失交易机会而遭受的不利益。而要合理维护陈荣根的权益，法律只要拟制使其利益状态达到签订原预约合同所约定的本约签订时的状态即可，具体来讲即是本约原本实际应该签订时的所涉房产市场价格与预约合同所约定的价格之差。陈荣根主张应赔偿其所涉房产诉讼时的市场评估价格与预约合同所定交易价格之差，显然超出了预约合同所应该保护的权益范围。鉴于本案中并未对本约应签订时的所涉房产市场价格进行评估，合议庭参考了违约方江阴兰星公司将诉争房产出卖给第三方的实际交易价格，以江阴兰星公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿，即兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。这一做法相当合理，通过综合考量双方当事人的履约情况及本案违约发生期间房地产交易市场的客观实际，既对违背诚信原则的行为进行了惩戒，也合理地弥补了原告的损失。(作者：李本虎律师，来源：法律讲堂)