有关商品房预约合同纠纷的11个经典判例及分析(3)
案例5：吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案
《人民法院案例选》（2013年第1辑总第83辑）
案例6：曹求玉与广东省中山市中南物业开发有限公司商品房预约合同纠纷上诉案
《人民司法 案例》2008年第18期
【裁判观点】商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。
（二）一方违约
案例7：仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案
《最高人民法院公报》2008年第4期（总第138期）
【裁判观点】预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
三、违反商品房预约合同的赔偿范围
案例8：张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
《最高人民法院公报》2012年第11期（总第193期）
【裁判观点】在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中，原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后，有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为150000元。
案例9：曹灿如与上海莱因思置业有限公司等商品房预约合同纠纷上诉案
《人民司法 案例》2011年第12期
【裁判观点】在订立以不能给付为标的的合同时，明知或可知其给付不能的一方当事人，对因相信合同有效而受损害的另一方当事人负损害赔偿义务。但赔偿额不得超过另一方在合同有效时现有的利益的金额。对于缔约过失责任，合同法第四十二条只确定了缔约过失应承担赔偿责任，并未明确赔偿的范围。通说认为，法律规定缔约过失责任，是出于对合同缔结、履行过程中信赖利益的保护，旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还或赔偿，从而使当事人处于合同从未订立之前的良好状态。缔约过失的赔偿范围是信赖利益的损失，是指因另一方的缔约过失行为而使合同不能成立，导致信赖人所支付各种费用和其他损失不能得到弥补。(作者：李本虎律师，来源：法律讲堂)
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