两年内半数房企或被迫退出 房价大跌在所难免(2)

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰向《中国经济周刊》表示，目前，除了国家宏观调控和股市低迷给房地产企业带来的巨大压力外，人们购房意愿的下降也使房地产行业的经营风险空前加剧。

　　“受第二套房贷新政以及银根紧缩的影响，人们购房意愿大幅下跌，对房价下跌的预期加重，投资客大量退出市场，未来相当长一段时间内开发商都将面临需求大幅下跌的困境，销售难度急剧加大；社会对房地产行业的看空气氛导致民间资金及热钱同时看空地产，地产商融资渠道急剧缩小。这些严峻的外部条件导致房企面临巨大的资金压力，而市场风险和经营风险的原因相同，就是行业面临的资金链紧张和销售下跌，可能导致部分开发商因为资金问题倒闭，或者不得不以极低的价格出售土地或者房屋，从而导致房价和地价下跌。”杨少峰分析说。

　　“空手套白狼”开发模式土崩瓦解

　　据业内人士分析，部分房地产开发商多年来自有资金的严重不足(即远未达到国家规定的35%的标准)，是资金链出现问题的根本原因。房地产开发商的资金链出现紧张，反映了多年来房地产开发商“空手套白狼”的开发模式已濒临破产。

　　杨少峰向《中国经济周刊》分析说，“从政策走势看，未来房地产发展将走向由政府和市场双头并进的格局，政策性住宅占据市场比重急剧加大、行业利润大幅降低。企业的可持续发展比规模更加重要。”

　　他认为，开发商的分化是行业发展的必然格局，专业化、区域性将成为房地产未来两大趋势。专业化指的是开发商将因拿地的困难，不得不改变经营策略，从事自己所擅长的领域，进而演化出专门从事商业、专门从事写字楼、高档公寓和普通住宅、保障性住宅的开发商；区域性指的是受到融资制约，部分房地产公司全国性快速扩张现象将再难出现，一是开发商变得更加谨慎，二是资金不允许开发商大规模扩张，区域性公司将成为市场主流。

　　观点：

　　房企如何抵御空前风险？

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理 杨少峰：

　　必要时“壮士断腕”

　　在目前整个行业都面临销售困难的时候，房企该怎么回避风险，实现利润？我认为在市场层面应做到以下几点：

　　一、降低对利润的期望值，以贴近市场的价格进行销售，以“现金为王”来指导经营。二、减缓扩张步伐，以稳健的发展代替快速扩张，避免资金链风险。三、开拓多渠道的融资。四、对于资金链处于较大压力的企业，必要时应该“壮士断腕”，对可能导致巨大风险的土地采取出售、合作开发或者退地，放弃一些不理想的项目。

　　在经营层面，企业应做的是：第一步是分析自身优劣势，确定企业发展目标和核心竞争力，明确发展区域和方向；第二步是调整项目布局，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；第三步是在积蓄力量基础上，等待下一次机会。

　　中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌：

　　拿出好产品才能稳赢

　　高性价比的产品永远都不会被市场遗忘。没有卖不出去的地，也没有卖不出去的房，开发商要做的是生产定位准、品质好的产品，这是抵御风险的有效途径。

　　金地集团董事会秘书 郭国强：

　　房企应强化行业整合能力

　　一个企业能否抵御风险，主要是看它的核心价值和核心能力。一个房地产公司的核心价值体现在两个主要方面：第一是市场战略，主要是看产品种类，如主要投入是在商业楼还是住宅；第二是融资的战略，目前来看，是能否建立一个高效的、多元化的融资平台。

　　现在中国的房地产行业在快速发展，行业整合的机会慢慢显现出来。所以现阶段企业的核心能力就是行业整合能力，包括对地产、房产、营销等各个市场和资源的整合。

    梁燕军 中国经济周刊

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