两年内半数房企或被迫退出 房价大跌在所难免

除了宏观调控带来的融资压力外，股票贬值和土地、房屋销售市场低迷让房地产企业的资金愈发紧张。 　　行业测评报告称：房企今年最大风险是资金 　　5月28日，中国房地产及住宅研究会等单位组成的中国房地产测评中心发布了《2008年中国房地产上市公司测评报告》(下称《报告》)。《报告》显示，国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临考验。 　　“最大的风险就是资金问题。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，销售速度放慢导致的资金回款放慢，直接影响到房地产公司的现金流。而目前已经上市的房地产公司资产贬值，资金流动性差，同样面临风险。 　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰在接受《中国经济周刊》记者采访时更是直言不讳，“因为去年囤地的主力就是上市的房地产公司，因此从某种意义上说它们面临的危机更大。从短期来看，未来一两年内，规模大的房地产公司，其存活能力未必比小公司强，而因为实力原因未能在去年大规模扩张的房地产公司，反而可能会赢得更好的空间。” 　　杨少峰说，两年内全国范围内三成的房地产企业将因无法拿到土地而退出市场；两成的房地产企业将因为资金危机被吞并；还有三成企业艰难维持；只有不到两成开发商日子好过。 　　大型房企面临短期偿债风险 　　在《报告》列出的2008年沪深房地产上市公司综合实力十强中，仅陆家嘴(600663.SH)和万科(万科A：000002.SZ，万科B：200002.SZ)入选抗风险能力十强榜，其中陆家嘴名列抗风险企业第一名，万科仅排名第八。 　　易居房地产研究院副院长龙胜平博士向《中国经济周刊》分析说：“尽管除陆家嘴以外，综合实力10强企业的反映偿债能力的财务指标流动比率均在1以上，大多接近于安全临界值2(陆家嘴流动比率为2.31)，反映这些企业偿债能力较强，但是由于这些企业在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64%。扣除存货后的速动比率均小于1，万科、保利、招商、金地四大房地产上市公司的这一数值均在0.7以下，招商地产仅为0.37，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。” 　　与此同时，万科、保利、招商、金地四大房地产公司的每股经营性现金流量指标也都出现负数，万科为-1.52元，招商地产-4.74元，金地-7.52，保利最低，为-7.65，尽管这些企业的每股现金存量充裕，但是速动比率和经营性现金流量两个指标一致反映出这些企业在未来普遍面临较大的资金回笼压力，实现销售业绩将是今年最大的考验。 　　卖地卖楼亦难回笼资金 　　业内人士分析认为，以往房地产企业拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，然后再囤地。但现在这种再融资的循环链条，已经随着牛市的退潮而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。 　　顾云昌副会长表示，“开发商做项目好比烧开水，目前的情况是买的锅太多，锅盖不够用，用再大的火力也无法把水烧开。” 　　在这种情势下，目前一些城市的房企已开始把手中的土地卖出来回笼资金，但土地拍卖市场目前也已显露出颓势。今年1月，北京广渠路15号地流拍；南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交；福州推出三块土地，只有一块成交。 　　更有甚者是将拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，毅然退掉去年9月11日高价拍得的福州市中心白马路地块。 　　据来自北京市土地整理储备中心的信息显示，今年1月下旬和2月的成交土地价格与起始价之间的差距比以往有减少，2月推出5宗住宅类用地，其中4宗采取招标方式出让，成交价格都只略高于招标底价。 　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰向《中国经济周刊》表示，目前，除了国家宏观调控和股市低迷给房地产企业带来的巨大压力外，人们购房意愿的下降也使房地产行业的经营风险空前加剧。 　　“受第二套房贷新政以及银根紧缩的影响，人们购房意愿大幅下跌，对房价下跌的预期加重，投资客大量退出市场，未来相当长一段时间内开发商都将面临需求大幅下跌的困境，销售难度急剧加大；社会对房地产行业的看空气氛导致民间资金及热钱同时看空地产，地产商融资渠道急剧缩小。这些严峻的外部条件导致房企面临巨大的资金压力，而市场风险和经营风险的原因相同，就是行业面临的资金链紧张和销售下跌，可能导致部分开发商因为资金问题倒闭，或者不得不以极低的价格出售土地或者房屋，从而导致房价和地价下跌。”杨少峰分析说。 　　“空手套白狼”开发模式土崩瓦解 　　据业内人士分析，部分房地产开发商多年来自有资金的严重不足(即远未达到国家规定的35%的标准)，是资金链出现问题的根本原因。房地产开发商的资金链出现紧张，反映了多年来房地产开发商“空手套白狼”的开发模式已濒临破产。 　　杨少峰向《中国经济周刊》分析说，“从政策走势看，未来房地产发展将走向由政府和市场双头并进的格局，政策性住宅占据市场比重急剧加大、行业利润大幅降低。企业的可持续发展比规模更加重要。” 　　他认为，开发商的分化是行业发展的必然格局，专业化、区域性将成为房地产未来两大趋势。专业化指的是开发商将因拿地的困难，不得不改变经营策略，从事自己所擅长的领域，进而演化出专门从事商业、专门从事写字楼、高档公寓和普通住宅、保障性住宅的开发商；区域性指的是受到融资制约，部分房地产公司全国性快速扩张现象将再难出现，一是开发商变得更加谨慎，二是资金不允许开发商大规模扩张，区域性公司将成为市场主流。 　　观点： 　　房企如何抵御空前风险？ 　　北京联达四方房地产经纪公司总经理 杨少峰： 　　必要时“壮士断腕” 　　在目前整个行业都面临销售困难的时候，房企该怎么回避风险，实现利润？我认为在市场层面应做到以下几点： 　　一、降低对利润的期望值，以贴近市场的价格进行销售，以“现金为王”来指导经营。二、减缓扩张步伐，以稳健的发展代替快速扩张，避免资金链风险。三、开拓多渠道的融资。四、对于资金链处于较大压力的企业，必要时应该“壮士断腕”，对可能导致巨大风险的土地采取出售、合作开发或者退地，放弃一些不理想的项目。 　　在经营层面，企业应做的是：第一步是分析自身优劣势，确定企业发展目标和核心竞争力，明确发展区域和方向；第二步是调整项目布局，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；第三步是在积蓄力量基础上，等待下一次机会。 　　中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌： 　　拿出好产品才能稳赢 　　高性价比的产品永远都不会被市场遗忘。没有卖不出去的地，也没有卖不出去的房，开发商要做的是生产定位准、品质好的产品，这是抵御风险的有效途径。 　　金地集团董事会秘书 郭国强： 　　房企应强化行业整合能力 　　一个企业能否抵御风险，主要是看它的核心价值和核心能力。一个房地产公司的核心价值体现在两个主要方面：第一是市场战略，主要是看产品种类，如主要投入是在商业楼还是住宅；第二是融资的战略，目前来看，是能否建立一个高效的、多元化的融资平台。 　　现在中国的房地产行业在快速发展，行业整合的机会慢慢显现出来。所以现阶段企业的核心能力就是行业整合能力，包括对地产、房产、营销等各个市场和资源的整合。 梁燕军 中国经济周刊