告诉你真实的宁波楼市

　　延续去年宏观调控的高压态势，今年上半年“限购令”的出台，冲击宁波房地产市场“乱象丛生”。从送面积到分割户型，从赠豪车到上演真人秀，最近几个月来，宁波房产界推出的营销手段，不能不说是花样百出，从侧面告诉消费者“房子不好卖了”。

　　然而，有些楼盘的售楼现场却再现漏夜排队买房“大军”，更多的开发商则通过不同手段、在不同场合渲染自己的房子销售如何火爆，给本处于宏观调控影子下的宁波楼市画上了几道亮色，让持币观望者直呼“看不懂”。

　　与其“雾里看花”，不如通过上半年一组房地产统计数据，让我们更加接近甬城楼市的“真相”。

　　“不景气”和“没信心”

　　上周，国家统计局宁波调查队发布了最新的景气调查结果，我市房地产企业家信心指数和景气指数双双下滑。

　　二季度，宁波市房地产业企业家信心指数为８０．１，比上季度与去年四季度分别下降１４．１和３６．３２点，降到相对不景气区间；房地产企业景气指数为１２０．６，比上季度与去年四季度也分别下降１０．８和７．１点。

　　同时，商品房销售价格稍有松动，销售价格景气指数为９５．７，比上季度减少了９．３点，土地开发、新开工情况、商品房销售、盈利变化等多项反映房地产综合生产经营指标的景气指数处于不景气区间。

　　统计专家分析认为，“新国八条”房地产调控政策出台后，通过限购和限贷，减少了市场上投资、投机性需求，延缓了改善性需求，推迟了置业和外来人口的购房时间，房地产市场买卖双方观望氛围加剧，房产交易低迷。

　　从全国来看，二季度房地产业企业家信心指数是１０７．５，企业景气指数为１２２．６，虽比一季度均有回落，但指数明显高于宁波，可见我市房产商更显“忧虑”。

　　“火爆”和“缩量”

　　上半年，宁波房地产投资在宏观调控下迅速“降温”，增速走低。全市房地产开发投资累计完成３４９亿元，同比增长３５．８％，增幅分别比去年同期、今年一季度回落１０．５和３６．８个百分点，减速明显。

　　从市工商局公布的统计数据来看，内资企业投资房地产也呈现出降温态势。上半年宁波新设房地产企业２８５户，注册资本３０．９８亿元，同比分别下降３３．６％和５２．９％，呈明显下滑趋势。

　　不过，外商房地产业投资却规模空前。新设４家外资房地产企业投资总额９．６４亿美元，同比增长３８８％，有业内人士认为，外资“主攻”大商业项目，对住宅市场影响是间接的。

　　值得一提的是，上半年我市房地产开工“火爆”。其中住宅施工面积达２５６５．６万平方米，同比增长４７．７％，增速比去年同期、今年一季度分别提高４２．６和５．７个百分点。

　　和新开工面积保持较高增长截然相反，市场成交量却大幅萎缩，出现负增长。１至６月，市六区新建住宅网签总成交面积仅为１０３．３２万平方米，与去年同期相比下降１４．６％。

　　“走稳”和“下探”

　　宏观调控之下，房价依然是焦点。在每个月发布的一堆环比、同比数据中，宁波上半年房价到底“走”得如何？

　　由于今年统计部门开始实施新的住宅销售价格统计调查方案，宁波的新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数都是根据网签数据计算的，数据比以往抽样调查更全面科学，但两者的可比性却不强，因此我们选择定基价格指数来更直观地反应价格变化。

　　今年的定基价格指数以２０１０年宁波房价为基准１００，每个月的房价和２０１０年相比，从而得出指数。今年１至６月，宁波新建住宅定基价格指数分别是１０１．５、１０１．９、１０１．３、１０１．７、１０２．０和１０２．０。

　　数据显示，上半年房价波动很小，１月最低，只比去年涨了１．５％，３月出现了最大降幅，６月又与５月持平，都比去年房价涨了２％。可以说，半年来宁波房价逐步走稳。

　　上半年，宁波的新建商品住宅定基价格指数与新建住宅定基价格指数走势基本一致，不过二手住宅定基价格指数一直小于１００，且有下探苗头（详见图表）。

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　　定基价格指数

　　定基价格指数是今年统计部门调整房价统计方法后推出的新指数。与社会公众经常接触到的同比和环比价格指数不同，定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定，从理论上看，定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响，单纯反映价格变化。我们熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。

　　定基价格指数使用在月度住宅销售价格指数调查上，与同比价格指数相比较更为直观方便，因为每个月的房价都是和同一个基准房价在比较。比如，今年首轮基期确定为２０１０年，以２０１０年房价水平为１００，若某月房价指数高于１００，则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月，则表明本月房价比上月上涨，反之，则表明本月房价比上月下降。