存量房攀升能否打破僵局？

　在年初“史上最严”的楼市限购政策出炉半年后，楼市在限购猛药的作用下，成交量急剧萎缩，开始迈入价格博弈区间。而多位观察人士指出，存量房数量的攀升，无疑变成房地产开发商心头越来越沉的隐忧，僵持多时的价格僵局，或已到破冰临界点。

　　成交量萎缩　存量房攀升

　　记者在杭州调查发现，上半年杭州楼市呈现出“一降一升”的格局。即成交量大幅下降，存量房大幅攀升。

　　据杭州透明售房网统计，杭州市区（不含萧山、余杭）上半年商品房总成交１０５４５套（新房，数据截至６月２８日）。其中住宅成交６５２３套，这一成交量是２００７年以来同期成交的最低点，较２００９年同期下降７７．４％，较２０１０年同期下降９．２％。

　　与此同时，根据住在杭州网发布的报告显示，截至２０１１年６月３０日２２时，杭州主城区存量房达２９３７１套，住宅存量达１８０６５套。两者均刷新了两年来库存最高纪录。

　　进入７月，杭州楼市成交量虽呈逐渐上升趋势，但杭州的存量房数量依旧不减。数据显示，７月１７日，杭州主城区商品房存量达２９９９９套，再创新高，其中住宅就占１８５６８套。

　　杭州快房网首席评论员程伟明说，年初实施限购政策以来，杭州楼市供应量增加了５０％（不含萧山、余杭），但成交量却创近五年来的新低，这使得杭州楼市存量房大幅增加。

　　按透明售房网的数据，照杭州楼市上半年的成交量，现有存量房也要卖１６个月。

　　成交量的下降也体现在二手房交易上，据杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心周包军经理介绍，今年上半年公司的成交量同比下降了３０％左右。

　　观望情绪浓厚　多方“博弈”明显

　　类似的情况在北京、上海、深圳同样存在。

　　据北京市房地产交易管理网的数据，截至７月３１日，北京有存量住宅３６５０４套，而６月份的存量住宅签约是７９５５套，按此成交速度，北京的存量住宅要卖近５个月。

　　上海的多方房产研究机构数据显示，截至今年５月１日，上海商品房存量面积达１８１３．９８万平方米，存量套数１２０８３１套。即使在没有新增商品房的情况下，按照前１２个月的销售速度，上海商品房存量套数大概需要１２．９个月才能消化掉。

　　“史上最严”的限购政策拉低了成交量，消费者多持观望情绪。不过，在此关口，开发商却有自己的“算盘”。

　　ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹曾表示，前段时间，开发商碰面聊得最多的话题就是“什么时候取消限购”。很多房地产开发商以为，限购政策不会持续太久，年内肯定取消。在此预期下，即使成交量大幅萎缩，开发商依然捂盘惜售，房价始终没有松动。

　　因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”、“商住混搭”对策。转战二、三线城市，也成为很多开发商“博弈”限购的有效手段。

　　目前浙江一些二、三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。统计显示，今年６月房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过５％。

　　一些开发商也进行战略性的降价，暂时性地抛盘回笼资金。但总体上看，在严苛的楼市调控政策下，开发商运用多种办法“博弈”，宁愿增加库存，也要确保房价相对稳定，以化解楼市整体下行的趋势。

　　调控力度加码　存量房能否消化？

　　７月１２日，国务院常务会议提出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围。

　　２２日，中央政治局会议强调，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。

　　住在杭州网首席评论员丁建刚说：“政治局会议强调房地产市场调控，值得注意。此次政治局会议提出房地产市场调控，显示了最高决策层对房地产市场调控的重视，释放的信号将对市场产生重大影响。”

　　就杭州楼市来看，存量房已接近历史高位，在二、三线城市限购的影响下，存量房将很难短时消化。丁建刚介绍说，杭州楼市下半年潜在的供应量仍然很大，存量房有进一步攀升的可能。

　　与此同时，不断趋紧的货币政策也将进一步压抑需求，拉低成交量，推升库存。据了解，目前杭州大部分银行已经开始提高房地产贷款的首付比例，要求首付比例为４０％，有些银行甚至达到了５０％，而且利率优惠已经取消。　　

　　分析人士指出，随着存量房的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至呈供过于求局面，房价下降动力应十分充足。

　　程伟明认为，楼市反转处在“一触即发”的关键时间。

　　丁建刚的研究支持这一看法。据他观察，杭州的楼市正在发生变化，新的价格体系正在悄然形成，一些新开楼盘的价格下降了１５％－２０％，甚至更高。

　　程伟明说，将房价过快上涨的二、三线城市纳入限购范围，将改变开发商的“博弈”预期。开发商寄托于二、三线城市的愿望将落空。

　　多位分析人士都指出，此轮楼市调控主要借助政府政策，在房价合理回归“窗口”打开以后，要更加充分运用货币政策和银行信贷按揭政策调控房价，使得房价合理回归具有持续性、稳定性。（据新华社）

来源：宁波日报