拐点初露 高房价走向末路？

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楼市调控步步深入之下，市场观望情绪愈发浓烈。在开发商的价格坚守下，“金九银十”双双爽约，９月份大型房企也首次遭遇单月业绩集体下滑的命运。业绩下滑，资金短缺，销量惨淡……重重压力之下，高企多年的房价还守得住吗？

　　风向

　　重点城市楼市普遍惨淡低迷

　　今年楼市传统的“金九银十”并未出现。在素有国内楼市风向标的深圳，根据该市规划和国土资源管理委员会数据显示，９月份，深圳共成交２００９套新建商品住房，环比下跌１９．８６％，成交面积１６．２６万平方米，环比下将２０．４０％。

　　而本被寄予厚望的“十一”黄金周期间举行的２０１１中国（深圳）秋季房地产交易会暨城市土地展，在开发商的光吆喝不打折之下，虽然人气旺，但成交量却着实惨淡。数据显示，展会期间，深圳新建商品住房仅成交５７套，同比下滑９７．３９％。

　　北京等多个城市也同样出现了类似情况。世联数据平台显示，继９月份成交量大幅下降后，十一黄金周期间，多个城市的房地产市场成交量同比大幅下降。北京、上海、广州、重庆、厦门、佛山、苏州商品住宅成交面积分别同比下降３４％、７６％、６７％、７０％、３４％、７２％、３５％。曾被寄予厚望的十一黄金周楼市最终黯淡收场。

　　中国房地产学会副会长陈国强说，“９月份和１０月初，‘惨淡’和‘低迷’是全国重点城市房地产市场的普遍特点。”

　　成交量的大幅下滑源于开发商并未如市场所愿有实质性的降价促销举动。然而，开发商坚守价格的直接后果就是销售业绩的集体下滑。

　　近日，９大上市房企在其官网上公布了９月份的销售业绩。根据链家地产市场研究部统计，９个房企中，万科、中海、碧桂园、富力、合景泰富５大龙头房企９月销售业绩分别为１２５．１亿元、５３．８亿元、２７亿元、３０．０６亿元、８．２２亿元，同比分别下滑１２％、２０％、１６％、１６％和２５％。其中，万科、富力、合景泰富三家房企还出现了三季度销售业绩同比下滑的情况。

　　数据

　　上市房企负债总额突破万亿

　　业内人士普遍认为，随着楼市调控的深入，开发商的选择空间逐渐收窄，虽然其近期的表现显得有些不紧不慢，但内心的焦虑使其对市场信号更为敏感。

　　深圳证券信息有限公司数据显示，上半年，上市房企负债总额突破万亿元，同比上涨４１．２９％。其中流动负债占负债总额的７０．６２％，同比上涨５３．８８％至７７１３亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。

　　同时，业绩压力也将推动价格下行。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄说，“上市房企和国有房企年度业绩目标难以调整，每到年底业绩压力都较大。本来‘金九银十’是出货的好时机，但近期成交量的低迷无疑进一步加大了未来两个多月的销售欲望。”

　　对于上半年手握９６４０亿元存货的１０６家上市房企而言，以价换量、出售存货缓解资金和业绩压力，显然是他们的最后一张“王牌”。

　　“原本在资金链紧张、供应量增加、销售业绩压力加大的情况下，开发商本应让利处理存货，带动价格下行。但现在看来，开发商却显得有些‘不紧不慢’，依然咬紧牙关坚守价格。这表明主流开发商认为还没有到不得不降价的时候。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

　　玉家雄表示，“楼市调控开始，很多房企就开始布局拓展融资渠道。虽然资金确实愈发紧张，但各个房企都在通过自己的方式去消化压力，一些项目的前期销售回款情况也较为乐观，从而延长了房企的抗价时间。”

　　令人担忧的是，近期执行起来虎头蛇尾的二、三线城市限购扩容、佛山朝令夕改的“限购放宽令”，其释放出的政策松绑信号也重燃了开发商对政策变化的期待。一旦少数地区放松调控力度，极有可能引发连锁反应，进而给开发企业坚守价格的信心。

　　“不到最后一步，开发商总是难以忍痛割肉。”宋丁说。

　　观点

　　年底房价下行趋势明显

　　在楼市进入深度博弈期之时，虽然开发商对政策和市场仍心存侥幸，不到最后一刻不死心，但在当前的市场环境之下，现实并不乐观，也不容得他们继续等待。专家认为，年底房价下行趋势明显。

　　链家地产首席分析师张月认为，在当前楼市拐点初露端倪的关键时刻，价格博弈已经白热化。９月大型房企业绩集体出现同比下滑，表明随着调控的持续，不仅中小房企面临破产、转型抉择，大型房企的销售节奏也大幅减慢，这一信号将刺激市场深度观望的购房者对于价格深调的信心。

　　玉家雄说，“业内对于未来半年至一年内的政策前景判断普遍是一线城市不会放松调控政策。所以开发商正在逐步遵从市场的声音。”

　　世联地产数据显示，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了２００８年的最高历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。而由于央行稳健的货币政策及对房地产企业信贷融资的限制，房地产行业仍然处在去杠杆化周期。双去化周期的影响将引致房地产行业深度调整。

　　张月分析，虽然房企对降价仍存顾虑，一些资金链收紧、但尚能良性运转的开发商，降价意愿并不大。但持续的滞销必然会增加未来的资金压力。因此，开发商抗价心态显然不会持久，正处于降与不降的博弈关键期。若成交低迷现象得不到缓解，随着未来入市项目的增多，滞销情况将进一步加剧，房价拐点也将明显出现。

　　而陈国强判断，“在资金和业绩的压力下，年内房价下行趋势十分明显。”

　　宋丁说：“如果开发商的每次等待都换来失落的结局，房价下降就不远了。”

来源：东南商报