房企反腐进行时

　　（图片来源：经济观察报 插图：张萧）

　　经济观察报 记者 陈博 今年下半年，房地产企业不断的掀起内部反腐正笼罩着每一位置业经理人头上。据经济观察报不完全统计，近一年来，已经有中粮置地、雅居乐、朗诗、保利地产、万达、复星、美的置业等多家房企内部高管贪腐事件被公开举报或通报。

　　然而更多的房企内部腐败问题，则通过不公开的方式进行低调处理，“这毕竟是一件见不得光的丑事，对自身品牌和客户口碑都会有很大影响，不到万不得已的时候，一般不会公开处理。”一位香港上市的港企审计人士告诉经济观察报记者。

　　2015年以前，房企内部反腐的重心通常聚焦在传统的采购、工程等环节。而新一轮反腐大潮中，投拓、人力资源、营销等职能部门成为重点核查对象。

　　不同于以往房企对于管理人员腐败进行内部低调处理，今年的反腐行动中，不少房企选择公开处理。

　　最新一起典型案例是，10月初美的置业公开通报，旗下某区域公司副总经理代某，某项目营销经理欧阳某某，串通3名下属置业顾问利用销控操控房源对外加价销售牟取非法利益超百万元；某区域公司某城市公司总经理胡某某，任职期间要求营销经理为其操控房源牟取较大的非法利益。目前6名涉案人员已被当地公安机关采取强制措施。

　　公开动作背后，一方面是市场下行，行业整体利润空间缩窄之下房企自发强化内部管理流程；另一方面，则与信息化的完善，大数据的广泛运用息息相关。

　　投拓与营销成高危区

　　2017年，在环南京区域的一个县级市，一家民营企业出售全部股权，其主要资产为由13宗地块组成的一个大体量项目。“当时公司对这个项目进行市场调研并做出预判，我们发现，利润确实可观，但背后存在很大风险，比如，彼时政府关于这些地块的规划指标已经过期，可能要经历新一轮的规划变更，后续涉及到相关土地证件的获取比较困难；而且，当时这个项目的债权债务情况也相当复杂。”一名外资上市房企的投资总经理告诉经济观察报，再三考虑之后，由于这项投资已经触及内部风险‘红线’，最终他们选择放弃。

　　时隔不久，一家闽系房企在短时间内将这个项目收入囊中。迄今为止，这家闽系房企已经为这笔收购支付了超过一半的交易对价，然而，项目依然无法获得相关土地证件，项目“停摆”近两年。“这笔收购过程中可能隐藏着猫腻。”上述外资上市房企的投资总经理提到。据经济观察报记者了解，这家闽系房企已经对该笔收购负责人作了内部处理。

　　2015年以前，房地产企业的土地扩张更多通过公开招拍挂与合作方式，操作环节相对透明降低了腐败滋生的可能性。“也正因此，此前房企在投拓这个环节的制度设计并不完善，监管也不严格，部分漏洞逐渐暴露出来。”该投资总经理说，最近几年，尤其是2015-2017年间，伴随着土地并购风口的出现，投拓线条开始成为贪腐的多发阵地。“前两年，土地市场火热，只要有好的项目，都是房企的‘兵家必争之地’。很多企业在投拓线条上的把控尺度有所放松，灰色空间也应运而生。”一位闽系房企的区域负责人如是表示。

　　城市公司总经理和城市公司投资负责人，是投拓贪腐发生的两个高发岗位。上述外资上市房企投资总举了一个例子，一家房企若想收购一个房地产项目，城市公司总经理或城市公司投资负责人是与卖方公司最先接触的直接相关方。

　　有时候，卖方报价明明超过房企原本内部预定的收益率，但负责收购事项的房企操办人会与卖方公司先私下谈定对价分成，在符合房企内部投资标准的范畴内，双方将收购价格向上抬高，收购完成后，卖方公司私底下转让一定比例的额外收益给到房企操办人。“中间动辄上千万的交易价差，实际上就是被具体操办的城市公司总经理或投资负责人私吞了。”该投资总说，有些公司投拓人员甚至会在收购前主动索贿，“对方报价确实能接受，但成交后必须给予回扣”——这是双方约定收购成功的先决条件。(作者：经济观察报，来源：经济观察报)