“糊涂”买家遇上“最严”限购 引发定金合同纠纷

      被称为“史上最严”的上海房地产新政于2017年3月25日起开始实施。对于在这个节骨眼上买房的人来说，新政直接牵涉到自身利益，因而本该对其内容格外关注、审慎核查，但是偏偏有一位“糊涂”买家，在没弄清楚自己是否为限购对象的情况下，与房屋卖家及中介公司仓促签署《房地产买卖居间合同》，最后却因限购身份导致合同无法履行。

　　近日，上海市第一中级人民法院二审审理了该起由限购引发的定金合同纠纷案，认定限购新政实施后签订房屋买卖居间合同，买方限购无权要求卖方返还定金，改判驳回买方全部诉请。

　　限购后签约 签完发现自己无购房资格

　　2016年3月26日，也就是上海房地产新政开始实施的第二天，在上海工作的非沪籍人士吴欣与张磊及中介公司签订《房地产买卖居间合同》，约定吴欣以265万元的价格购买张磊名下位于浦东新区的一处房屋，并约定吴欣支付定金20万元。之后，双方签署《上海市房地产买卖合同》，吴欣当日向张磊支付了20万元定金。双方另约定，若卖方在收取本合同约定的定金后，反悔不履行本合同，则卖方应双倍返还买方已支付定金；若买方反悔不履行本合同，则该定金由卖方没收。

　　协议签署之后，吴欣前往社保局查询才发现，自己并不满足购房新政中关于购房资格的规定（即非沪籍人口满足连续缴纳5年的个税或社保），导致双方房屋买卖中断。于是，吴欣起诉到法院，请求判令张磊返还20万元定金及利息。

　　一审法院认为，吴欣是否属于限购对象存在不确定因素，合同解除系双方意志以外的原因所致，不能归责于任何一方，故判决张磊返还吴欣定金20万元。

　　张磊不服，上诉至上海一中院。

　　买方未履行谨慎审查义务 无权要求返还定金

　　吴欣表示，自己是第一次购房，且签约时间比较仓促，因此其对限购新政出台后，自己是否具备购房资格不确定；另外，她还曾与张磊商议在签订网约合同时增加免责条款，即网签合同可以签订，但万一审核不通过则要求张磊返还定金，但双方未能就此达成一致。

　　上海一中院二审审理后认为，本案的争议焦点是限购新政出台后，吴欣以其不确定自己是否具备购房资格，而未能按约与张磊签署网签合同是否构成违约？上海一中院认为，吴欣在未履行谨慎审查义务的情况下即与张磊签约，之后又因不确定自己是否具备购房资格而要求在签订网签合同时增加免责条款，导致双方协商不成、居间合同解除。吴欣关于其系首次购房、签约仓促的相关主张均不能成为其免责的理由，理应承担违约责任而无权要求张磊返还定金20万元，上海一中院遂依法改判驳回吴欣全部诉请。

　　■法官说法■

　　该案二审主审法官认为，基于近年来房地产市场的火爆行情，各地政府频频出台房市调控政策，故购房者对当下的限购政策应有清楚的认识和把握。

　　上述居间合同签订日期晚于限购新政实施之日，故吴欣理应对自己是否具备购房资格比照新政予以审慎核查，如不确定自己是否具备购房资格，也应在签订居间合同前与卖方充分协商并作出相应约定。吴欣未履行审慎核查义务即与张磊签约，对居间合同解除应当承担违约责任。