房屋租赁避免高危行为

　　租房不写明租期?租用毛坯房?口头约定房租减免?这些租房过程中的“高危行为”你遇到过吗?

　　不约定房屋租期

　　2月28日,李林欣从新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院拿到了终审判决书:李林欣须搬离自己住了十几年的房子。

　　事情的起因还得从2004年说起。张华强因欠李林欣款项,以房屋抵偿的方式偿还,房屋依然登记在张华强的名下,双方在合适的时候,可以通过李林欣购买的方式,完全获得房屋的所有权。

　　自从住进房屋后,李林欣像对待自己的家一样,对房屋进行了装修,其间也多次向张华强提出直接购买房产,但多种原因都导致其购买的心愿未能达成。

　　2005年,李林欣与张华强签订了一份《房屋租赁合同》,但两人都未在合同中约定租赁期限。没想到,问题却出现了。

　　“突然间就通知说让我搬走,也不再说卖房了。我在这儿都住了十几年了。”李林欣很生气。

　　“我是房屋的所有权人,我和李林欣签订的是不定期租赁合同,在我提前通知对方的前提下,我有随时解除合同的权利。这期间的房屋装修和我们双方对房屋的买卖意向与本案无关,不能作为是否解除合同的依据。”张华强也很坚决。

　　法院审理后认为,李林欣与房东张华强签订的合同为不定期租赁合同,张华强有权解除合同,收回房屋的使用权。

　　法官点评:

　　乌鲁木齐市中级人民法院民四庭副庭长李健说,我国合同法第215条规定,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。因此,房屋租赁期限不满半年的,可以是口头租赁合同或者书面租赁合同；房屋租赁期限在6个月以上应当采取书面形式租赁合同。李林欣签订租房合同后,在出租房住了12年,并且进行了房屋装修,但没有与房主约定租赁期限,这是导致其窘境的主要原因。

　　口头约定重大事项

　　张超和王伟在饭局中相识,得知王伟正在租房子,张超想到自己单位还有一套空房子,单位也没有用途,可以帮王伟便宜租下来。

　　听完张超的介绍,王伟发现,张超公司房屋面积、地理位置等因素都很符合自己的需求,二人一拍即合。

　　“这是单位的房子,所以你得帮忙代开代缴租赁费税金,如果你愿意的话,我就给公司负责人说说。”张超说。王伟答应后,双方签订了房屋租赁合同,约定了租期、租金等事项,但都没有提出将代缴税金的口头约定也写入合同中。

　　“后来公司财务人员拿着王伟开的税票去税务局办理业务,结果被税务部门发现是假发票并进行了处罚,公司受到很大损失。”张超说。因此事协商未果,双方闹上法庭。

　　法院审理后认为,双方合同中并未约定租赁费税金由王伟代开代缴,张超公司也没有证据证实双方后来对此进行了变更或者口头约定,且张超公司也未提交证据证明上述3张假税票系由王伟向其提供的,故仅凭王伟实际支付租金与税票票面金额相加合计数额与约定租金数额相符即认定该3张假税票系王伟所出具,证据不足,故对张超公司的诉讼请求予以驳回。

　　法官点评:

　　口头协议也是协议的一种,但有非常明显的局限性,具有变更性强、稳定性差、取证难、证据保存难等缺点。

　　“虽然法律允许当事人口头约定合同内容,但口头约定房屋租赁合同风险较大。当事人房屋租赁合同采取口头形式的,发生争议时要有其他证据证明。”李健说,一旦发生争议事项,又没有其他证据证明时,便容易给当事人造成损失。

　　未解除合同一走了之

　　2015年,王丽霞租下陈建的房子开餐馆,但生意并不如意。2016年年初,王丽霞便开始与陈建协商解除合同的事情。

　　“但陈建的态度非常不好,到我餐馆内和我的家人、员工发生争执,还自己在门外贴上招租广告。”王丽霞回忆,“所以我在2016年1月20日就搬走了,不想再继续租了”。

　　没想到陈建没过多久将王丽霞起诉至法院,要求王丽霞支付2016年的租金。

　　法院审理后认为,案件的焦点在于,当事人双方的房屋租赁合同是否解除。王丽霞与陈建签订的房屋租赁合同,租赁期限至2018年2月15日。在未发生约定或法定解除的条件时,王丽霞于2016年1月20日搬离该租赁房屋,也未就租赁房屋进行交接,故王丽霞搬离房屋的行为属于违约行为,须承担相应的违约责任。

　　法官点评:

　　“合同解除一般有三种方式,即:协议解除、约定解除、法定解除。”李健介绍说,法定解除,指合同成立后,没有履行或履行完毕前,当事人一方通过行使法定的解除权对合同进行解除。签订合同后,双方当事人都应履行合同,单方搬离租住房屋造成租赁合同解除的,须承担相应的违约责任。

 

(作者：潘从武　通讯员　张秀，来源：法制日报　)