11%税率下，房企合法节税的6大方法

　　编者按：2016年3月24日，财政部及国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”），明确自2016年5月1日起，包括房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，改为缴纳增值税。目前，距离5月1日已不足30日，时间异常紧迫。如何实现顺利过渡，面对这一税制变革应采取哪些应对措施，以实现最大程度降低税负的目的，并控制潜在的法律风险，是试点行业十分关心并亟待解决的问题。为此，华税结合多年实操经验及对政策的深度解读，为房地产企业总结6大节税方法。

　　此次发布的36号文共包括四个附件：附件1：营业税改征增值税试点实施办法；附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定；附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定；附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定。其规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。此前发布的营改增相关的规定，除另有规定的条款外，相应废止。近日，国家税务总局就不动产转让、进项抵扣和经营租赁，跨县（市、区）建筑服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等事项陆续发布五个相关的征收管理暂行办法，这些文件依次为：《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称“14号公告”）、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第15号，以下简称“15号公告”）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第16号，以下简称“16号公告”）、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第17号，以下简称“17号公告”）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第18号，以下简称“18号公告”）。上述文件均自2016年5月1日起施行。这些文件对36号文中有关房地产业和建筑业的增值税政策进行了归纳总结，并在此基础上对相关的征收管理事宜作出了明确。本文结合营改增文件中的要点及变化，就房地产企业如何应对营改增进行筹划。

　　节税与筹划

　　营改增以后，对于房地产企业来说主要的税种就是增值税、土地增值税和企业所得税。虽然营改增强调所有行业税负只减不增，但这是长期以及行业整体上的目标，企业在应对时，还是应该注意防范风险，合理筹划，以期稳定税负进而降低税负。房地产企业此前适用5%的营业税税率，营改增后适用11%的税率，名义税率上升了120%；考虑到企业可抵扣进项在成本费用中的占比，可能会给企业带来税负增加的风险。

　　以下将从简易征收老项目备案规划、土地成本及不动产进项抵扣规划、合同拟定与筹划、业务流程再造、经营模式规划、税收优惠享受规划等六个税收筹划点详细展开。

　　筹划一：简易征收老项目备案规划

　　作为“营改增”的过渡性安排，房地产一般纳税人企业销售或者出租房地产老项目，均可选择适用简易计税方法，按照5%征收率计税。增值税销项税款计算如下：销售额或租金/（1+5%）*5%，不得抵扣进项税额。

　　（一）房地产企业新老项目的划分标准

　　对于可选择适用简易计税方法的房地产老项目，18号公告在36号文的基础上对其定义进行了调整，使其接近于建筑业的建筑工程老项目范围。调整后的房地产老项目是指：

　　《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

　　《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

　　（二）房地产开发企业增值税计税方法的选择及涉税处理

　　1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

　　2、营改增之前，房地产企业未与建筑企业签订建筑施工总承包合同、未办理《建筑工程施工许可证》，项目一直未动工，营改增后才签订建筑工程承包合同，办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，只能选择增值税一般计税方法，按照11%税率计算缴纳增值税。

　　3、营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，或者已经取得《建筑工程施工许可证》，项目已经动工，营改增后，继续开发的项目，是房地产老项目，增值税计税方法的选择分两种情况：

　　一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，且有大量的成本发票可以抵扣增值税，则可以选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税。但根据36号文附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条的规定，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（增值税普通发票和建筑业营业税发票），增值税进项抵扣很少，则应选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。

　　在考虑是否选择增值税一般计税方法时，主要需要关注的是取得进项抵扣的比重有多大。根据数据测算，房地产业、建筑业纳税人实际抵扣率高于72.73%时，宜选择一般纳税人身份；当纳税人实际抵扣率低于72.73%时，宜选择小规模纳税人身份。[1]对于房地产企业而言，在贷款服务、拆迁费用等都无法抵扣的情形下，选择简易计税方法对于平衡企业税负而言更为稳妥。

　　房地产一般纳税人企业对于老项目选择适用简易计税方法，需要综合考虑以下因素：下游企业的进项抵扣需求、彼此间的议价能力；国税局的备案要求、手续及相应资料的准备；如果兼有新项目，会计核算需分开等。房地产一般纳税人企业需重点关注并谨慎做好选择简易计税方法的备案工作，否则备案不当非但享受不了老项目的优惠政策，还可能导致涉税风险。36号文明确规定了房地产新老项目的区分标准，因此，企业应对自己现有房地产项目进行审查，对合同内容进行修改，同时，完善相关备案手续。

　　筹划二：土地成本及不动产进项抵扣规划

　　（一）土地成本扣除

　　36号文规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。18号公告对扣除内容进行了细化。房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税时，可以从全部价款和价外费用中扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，以计算销售额。

　　计算公式如下：

　　销售额=（全部价款和价外费用–当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）

　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积 / 房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款

　　上述公式中：

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　然而，在具体执行上，仍有许多细节尚未明确，例如，土地成本如何扣除，一次还是分期？分期扣除的标准是什么？什么情况下抵扣对企业最有利？诸如此类的问题有待进一步明确。企业需要明确相关细则后，制定相应的销售策略，需要提醒的是，预收款时，土地价款不得扣除，应预缴税款=预收款/（1+适用税率11%或征收率5%）*3%。

　　（二）不动产进项抵扣

　　15号公告关于不动产进行抵扣的规定，对36号文进行了修复性表述。首先，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。这里将36号文取得的不动产在建工程修改为发生的不动产在建工程，强调自建不动产在建工程按照不动产在建工程抵扣，而不能按照取得不动产去抵扣。同时，15号公告也对取得的不动产重新作出解释，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，不再提及36号文所称的自建。

　　1、抵扣时点。一般情况下，适用分2年抵扣政策的进项税额，60%的部分于取得扣税凭证当期可进行抵扣，剩余的40%部分计入待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月获得抵扣。

　　15号公告同时规定了以下特殊情形的抵扣时间处理：

　　购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

　　在2年不动产进项税额抵扣期间，如果发生销售该不动产或不动产在建工程的，或发生注销税务登记的，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售当期或注销清算当期从销项税额中抵扣。

　　筹划三：合同拟定与筹划

　　增值税具有环环抵扣的特点，营改增全面完成后，货物、劳务、服务都将纳入抵扣链条，产业的上下游环节更加紧密。价税分离、进项抵扣等新变化将对相关试点纳税人的商业谈判、定价策略产生影响。试点纳税人应利用税制特点，通过合理的商业安排和议价，促进自身业务发展，提高本环节利润空间。

　　（一）在签订合同时，需就签约主体、商品、服务性质、交易价款、纳税义务发生时间、价外费用、包税条款等事项进行明确。以下对其中几点进行具体分析。

　　1、明确合同相对人的主体身份，其是一般纳税人还是小规模纳税人必须写入合同，并要求合同相对人提供税务登记证件的复印件作为合同的附件。要明确合同相对人开具发票的类型、能否抵扣、开具日期、送达期限等内容，并就开具发票所造成的违约行为约定违约金、损失赔偿金。

　　2、确定商品、服务的性质。房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，此时将涉及兼营和混合销售问题。《通知》规定，纳税人兼营不同税率或征收率项目, 应当分别核算销售额，未分别核算的, 从高适用税率；一项销售行为涉及服务和货物为混合销售，从事货物的生产、商贸纳税人按照销售货物缴税，其他纳税人按照销售服务缴税。如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“一项行为”36号文中并未明确规定。

　　纳税人出租商业不动产时，通常会同时伴随物业服务、建筑业服务、代售水电等货物、提供修理修配劳务等增值税应税项目。若适用兼营政策，纳税人需在合同约定不同税率项目的金额，清楚地根据交易的实质描述具体服务内容，避免与税务机关对不同税率服务的内容和金额产生争议，带来税务风险。

　　3、交易价款的确定。首先，应对合同价格含税与否进行明确，明确价格和增值税额，由于增值税税率相对于营业税税率较高，如果不能向上下游相对方转嫁税负，房地产开发企业的税负将明显上升。同时应注意合同条款中的服务费、预收性质费用以及违约金、滞纳金、赔偿款等各类价外费用。其次，根据36号文的规定（房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税），由于销售与成本时间不匹配，建议预售环节在合同中规定，按销售收入一定比例如3%进行预征，项目竣工后统一结算。

　　4、纳税义务发生时间的确定。纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。企业可以通过合同约定付款日期，从而推迟纳税义务发生时间。

　　（二）根据36号文及相关公告的规定，房地产企业应着重关注合同中的以下条款：

　　1、开工日期：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。企业需注意日期节点是合同开工日期。

　　2、材料供应：房地产企业负责采购特殊材料、统配、部管材料及统配、部管的机电产品时，可以取得17%的进项抵扣，相较于11%的适用税率，可以获得一定的税率差。

　　3、合法有效的增值税抵扣凭证：选择一般计税方法的企业，可以通过进项抵扣降低税负。合法有效的增值税抵扣凭证分为增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证等。其中企业应重点关注增值税专用发票的管理问题，要严格管控增值税专用发票资质信息。增值税专用发票涉及到抵扣环节，取得不了增值税专用发票或者增值税发票不合规，都将对受票方造成法律和经济损失。营改增后可考虑将取得增值税发票作为一项合同义务列入合同的相关条款，同时考虑将增值税发票的取得和开具与收付款义务相关联。例如，明确仅在收到合规发票条件下，才有付款义务。

　　4、视同销售：《增值税暂行条例实施细则》及36号文36号文规定，无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产（但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外）应视同销售并按照相关计算方式缴纳增值税。实践中随着市场竞争的逐渐激烈和销售模式的不断创新，在出租不动产时经常会提供“免租期”或“装修期”。在判断上述行为是否为无偿提供服务时，不仅要考虑促销行为的口号或名目，更应分析其是否与有偿服务紧密关联，是否实质上是一种折扣行为。在合同条款中，应尽量避免出现“免租期”或“装修期”等用语。对于精装房送家电，应在合同中列明配送家电的对价，降低视同销售风险。

　　5、退租、销售折让：如出现退租、销售折让等情形，可以通过开具红字专用发票的方式冲销销项税。为了在发生以上情况时能够顺利开票，应当在合同中明确承租方、购买方有义务协助企业开具红字增值税专用发票。

　　6、跨期合同：对于跨越营改增过渡期的合同，根据合同执行的实际情况，提出相关的过渡建议，如对原合同未尽涉税事宜追加补充条款，或在正式实施营改增前按会计收入的核算进行部分结算和开票等。

　　筹划四：业务流程再造

　　（一）组织架构调整

　　调整供应商、服务商的选择，全面考察分析供应商、服务商，优先考虑可以提供增值税合法抵扣凭证的上游供应商、服务商，加强对抵扣凭证的管理。

　　（二）加强集团内部定价及业务协作

　　集团内部各个子公司都是独立的纳税主体，在业务相互协作配合的过程中，如何定价影响各子公司的应纳增值税额，可以根据各子公司的当期进项情况具体确定定价策略。企业应根据节税效果选择最优的业务流程方案，对业务流程进行调整，通过召开部门会议，修改制度、合同等确定新的业务流程，并持续关注可能存在的税务及商业风险。

　　筹划五：经营模式规划

　　（一）业务服务外包

　　企业可以通过评估自产和外包的税收效应，积极改变商业模式。房地产开发企业向个人支付的拆迁支出（例如：补偿款）等无法取得增值税发票，可能无法获得增值税进项税抵扣。在商业可行的前提下，工程采购部门可通过专业的土地开发机构进行拆迁安置，取得增值税发票。但第三方机构可能会向企业转嫁全部或部分增值税，采购部门应对拆迁支出进行成本测算，控制第三方机构的增值税转嫁程度，做出对企业最有利的拆迁补偿安排。

　　（二）业务分拆

　　对于经营业态复杂的企业，可通过具体业务性质分析，进行业务分拆，适用较低税率，实现税负的降低。例如，北京某交通运输企业，营改增后，适用增值税税率为11%，由于进项税额不足，增值税税负增加明显。华税通过分析其业务构成，帮助企业顺利实现分立重组，在降低增值税税负的同时，实现业务类型清晰化、财务核算更加规范，提高了企业效率。

　　筹划六：税收优惠享受规划

　　（一）营改增过渡期税收优惠政策

　　房地产企业一般纳税人销售房地产老项目，可适用简易征收计税方法；房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，沿用了原营业税差额征收的政策。还有针对房地产企业的不征收增值税项目、免征增值税项目、增值税即征即退、零税率等优惠政策。同时，对于跨期的业务的相关纳税义务也有具体规定。

　　（二）行业性或区域性税收优惠政策

　　基于国家鼓励高科技企业发展的政策，“四技”收入增值税免税，软件产品超过3%即征即退，高新技术企业所得税15%低税率，软件企业两免三减半等，对于大型集团而言，可以通过合并分立、架构搭建等筹划方式积极争取行业性或区域性税收优惠政策。比如，剥离研发功能，成立专业化公司。在进行节税筹划的同时，应着重关注隐性税收、非税成本及税务机关对合理商业目的的要求。

　　总结：合法合规的税收筹划

　　房地产营改增涉及内容十分庞大，本文针对房地产企业的整体情况总结出6大筹划方法，具体到某个企业，需要根据企业的具体情况进行细致的测算和规划，综合运用以上筹划方法，制定最适合企业的营改增实操方案。房地产企业在进行税收筹划时，需重视以下三点：

　　（一）恰当选择纳税人身份。根据纳税人经营规模及会计核算健全程度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。计算增值税时，一般纳税人按照适用税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征收率适用简易计税方法，由于两者在增值税计税方法上存在差别，为方便进行税收筹划，纳税人应根据自身实际情况选择恰当的身份。由于房地产企业基本都符合一般纳税人的标准，若选择适用简易计税方法，则应按照规定到当地主管税务机关申请。

　　（二）注重法律凭证、会计凭证和税务凭证的相互印证，相互联系和相互支持。法律凭证是用来明确和规范当事人权利义务法律关系的重要书面凭证或证据。在商事经济活动中，主要体现为合同、协议、法院判决或裁定书等法律文书和其他各种证书。如土地使用权证书、采购合同、建筑合同、销售合同等等都是法律凭证。法律凭证，特别是商事合同的正确签订在降低企业的税收成本中起着根本性作用。为了降低企业的税收成本，有时需要给当地税务主管机关提供各种合同材料，有时需要通过合同的正确而巧妙的签订使相关业务符合税法规定。“三证统一”具体而言是指，合同与企业的账务处理相匹配；合同与企业的税务处理相匹配；合同与企业发票开具相匹配。在降低企业成本的实践中，一定要保证法律凭证、会计凭证和税务凭证的三证统一。同时，会计凭证和税务凭证上的数据必须与法律凭证中的数据始终保持一致，否则会面临成本增加的可能。

　　（三）保证“三流合一”。所谓的“三流合一”是指资金流（银行的收付款凭证）、票流（发票的开票人和收票人）和物流（劳务流）相互统一，具体而言是指不仅收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体，而且付款方、货物采购方或劳务接受方必须是同一个经济主体。如果在经济交易过程中，不能保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一，则会出现票款不一致，涉嫌虚开发票，被税务部门稽查判定为虚列支出，虚开发票，承担一定的行政处罚甚至遭到刑事处罚的法律风险。

　　国家税务总局在税务稽查中一直非常重视发票的“三查”工作，即“查税必查票”、“查账必查票”、“查案必查票”。对检查发现的虚假发票，一律不得用以税前扣除、抵扣税款、办理出口退税（包括免、抵、退税）和财务报销、财务核算。当合同签订主体与实际收款主体不一致，造成增值税发票“三流不一致”，合同主体总包企业可能存在虚开增值税发票风险；不仅不可以在企业所得税前扣除和抵扣进项税额，而且将受到刑事处罚的法律风险。因此，在“以票控税”的中国，发票进成本必须保证有真实交易行为的票款一致。票据开具必须与合同保持匹配，必须保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一。企业应重点注意存在居间人、混淆交易人、存在垫付款项、善意取得等情形下的发票法律风险；在发票的开具、认证、申报、领用存放等环节实行岗位分离制度，同时全面梳理增值税等涉税风险点，重点防范虚开增值税专用发票风险。

(作者：刘天永，来源： 华税)