房屋回购知识

　　一、什么情况下可以回购房屋？

　　1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;

　　2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;

　　3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、如户型、空间尺寸、朝向等;

　　4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋;

　　5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用;

　　6、不能或不能按期办理产权过户;

　　7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致;

　　8、合同中约定的其他退房条件出现;

　　发生重大自然或人为灾害时，由政府组织科学论证，确定是否由政府回购。

　　二、如何认定房屋回购的性质？

　　实践中存在3种观点:

　　第1种观点认为属于流质契约,应认定为无效;

　　第2种观点认为属于约定解除权,一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除;

　　第3种观点认为属于非典型担保,出卖人作为买受人的保证人向银行承担了担保功能。

　　回购担保是一种多方以合同条款约定的关联性担保,指债权人与回购人约定在债务人未能按约履行债务时,由回购人向债权人支付约定的对价，债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购担保属于一种新类型的非典型担保,虽然我国《担保法》和《物权法》中均没有明确规定,但在实践中,已被运用到汽车、房屋等交易活动中,故可以承认其效力,根据回购条款的约定予以处理。

　　当然,实践中需要根据债务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。

　　三、房屋回购有哪几种方式？

　　1、开发商回购：按照法律规定等各项规定和合同约定内容执行。

　　2、政府回购：这种因重大自然和人为灾害引发的房屋回购，需要经过科学论证，评估房屋受损情况，是否还能居住，最终确定是否修缮后居住，还是直接回购。政府回购的核心，在人为灾害中，责任的认定是是否进行房屋回购的最关键的因素。如果事故责任主体是企事业单位或者个人，而不是政府，则会引发各种法律争议。业主们也有权向事故责任单位主张赔偿。(作者：未知，来源：找法网)