解析房地产法律实务中易被忽视的前期物业服务合同

　　物业服务合同已经被许多业主所了解，但对于业委会成立以前即前期物业合同效力期间的物业服务权利义务状态，尚有不少业主并不了解，或者认为物业公司并非按照业主意思选聘而拒绝承认该期间物业合同效力。因此本文将对这个特殊期间的物业服务合同进行介绍。

　　前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

　　一、前期物业服务合同的概念

　　通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但是，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动，由于此时业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。这种情况下，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订，称为前期物业服务合同。

　　《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。

　　二、前期物业服务合同的特征

　　前期物业服务合同在物业从建设到管理关键环节的顺利衔接中发挥着重要的作用，具有以下特征：

　　1．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

　　这是因为在前期物业管理阶段，首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定如何选聘物业服务企业，而此时已有实施物业管理的现实必要。为了维护正常的物业秩序，保护全体业主的合法权益，《物业管理条例》规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。通常情况下，在房屋买受人签署的临时管理规约中，明确了建设单位代为签订前期物业服务合同的内容，而且由于建设单位作为物业的初始业主，自然享有首次选聘物业服务企业的优先权，临时管理规约的授权和建设单位的初始物权，构成了签订前期物业服务合同的法理依据。

　　前期物业的期限，是指从首户业主入住起，至全体业主与开发商完成物业公用部分交接为止。

　　2.前期物业服务合同具有过渡性

　　《物业管理条例》明确规定了前期物业服务合同的期限，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内。物业的销售、业主的入住是持续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性，决定了业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止，意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。

　　3．前期物业服务合同是要式合同

　　要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，为了防止建设单位侵占或者不了解未来业主的利益需求，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业服务企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。(作者：程泽华，来源：兰台房地产法评)