关于万科“四季花城”商标保卫战的法律思考
发布时间：2015-05-18 15:45商业秘密网
一、问题的提出
2005年初，万科企业股份有限公司（下称万科）诉浙江绿都房地产开发有限公司（下称绿都）房地产商标侵权案做出一审判决，万科败诉。该案案情如下：万科自1999年以来，在深圳、广州、上海、武汉、南昌、沈阳等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘。“四季花城”系列楼盘连续多次荣获“中国名盘”“国家康居示范小区”“中国创新夺标——创新示范楼盘”等荣誉称号，在房地产建筑、销售行业享有盛誉，也为市民、投资者广为知晓。万科于2002年申请了“四季花城”的注册商标，并于同年8月28日被国家工商行政管理总局商标局核准注册，依法取得了“四季花城”商标专用权。2004年6月，万科发现绿都未经其许可擅自在杭州市萧山区开发销售“绿都·四季花城”楼盘。万科即向绿都发函要求其停止侵权，对方未予理睬。2004年8月，万科向杭州市中级人民法院提起商标侵权诉讼。
绿都向法院提供了萧山区地名办于2002年8月颁发的《地名使用批准书》，证明“绿都·四季花城”是经地名办审核批准的地名。绿都辩称，地名权与商标权是依据不同的法律程序取得，是两种不同的法律权利，不存在地名权侵犯商标权的问题。绿都在万科取得“四季花城”注册商标权专用权之前就已经取得“四季花城”地名权，所以万科取得的注册商标专用权不能对抗绿都先取得的地名权。
法院在判决中认为，万科“四季花城”商标为服务类商标，其受法律核定的服务项目第36类不动产管理、出租等，并不延及地名，且该商标尚未达到驰名商标，不能跨领域获得保护。绿都按照《国务院地名管理条例》的规定将其开发楼盘地址申报“四季花城”为地名，其行为合法。“四季花城”作为地名，任何主体都有权合理使用。绿都宣传其开发的“四季花城”楼盘的行为是对该地名的合理使用，不构成对万科商标专用权的侵犯。绿都申报和获准使用“四季花城”地名的时间早于万科获得该商标专用权的时间，绿都的在先合理使用权应受法律保护。
国内与此类似的案件，早期有深圳“香榭里”房地产商标侵权案，同期有深圳“东海花园”房地产商标侵权案，此类案件有着相似的案由，但在不同地方的诉讼中结果却迥然不同。而判决结果反过来又将可能对房地产界申请注册商标产生深远的影响。因此，厘清该类案件蕴涵的相关法律问题，在理论上和实务上均具有重要意义。
二、房地产商标权，保护什么？
根据我国《商标法》的规定，商标根据所使用的对象可分为商品商标和服务商标。使用商品商标的商品必须是能够通过市场进行流通的动产，而诸如房屋等不动产则不能使用商品商标，只能注册服务商标。服务商标是用于将服务提供者的服务同他人的服务区别开来的一种标记，该“服务”必须独立于“商品”，也就是说，房地产注册商标专用权应限于其经营者所提供的服务上，而不是商品房本身。具体到“四季花城”一案，万科注册的第36类服务商标与案件有关的服务应是为商品房出租、销售、管理等提供的服务，注册的第37类服务商标与案件有关的服务应是为商品房建筑提供的服务。由此可见，服务商标本身不能涉及到楼盘名称。建设、出售、出租、管理的不动产本身采用什么名称，并不属于服务商标的保护范围。
而一个商品房之所以和其他商品房相区分，就在于其楼盘名称不同。如果我们承认“商品房”是一个通用名称，那么一个具体的楼盘名称，就是这个商品房的专用名称。不同的楼盘名称，就是此商品房区别于彼商品房的符号。尽管在我国现有的行政管理体制下，居住区和高层住宅的名称归入地名管理，但在实际生活中，它所产生的作用远远不限于地名。地名是中性的，其作用是用来指路的，一般没有商业价值，也不会给使用人带来特殊利益；而楼盘的名称则大不相同，尤其是在楼盘的销售过程中，深受消费者青睐的名优楼盘蕴涵着极大的商业价值，可以给使用人带来很大利益。所以，楼盘名称传递着商品房的品牌与质量，承载着开发商的服务与信誉，实际上就是开发商所提供的商品房开发服务活动的商标。楼盘名称保护与否以及如何保护，对开发商来说利益攸关。从《与贸易有关的知识产权协议》（即Trips）第十六条三款及第二十一条的规定可以看出，目前商标保护的侧重点已经从对消费者权益保护上转移到对商标权人之权利保护上。如果房地产注册商标专用权的保护仅限于其经营者所提供的服务上，不延及到楼盘名称，即商品房本身，商标所有人最希望得到保护的部分却被拒之于法律保护大门之外，那他积极注册得到的商标岂不成了“鸡肋”？(作者：未知，来源：互联网)
2005年初，万科企业股份有限公司（下称万科）诉浙江绿都房地产开发有限公司（下称绿都）房地产商标侵权案做出一审判决，万科败诉。该案案情如下：万科自1999年以来，在深圳、广州、上海、武汉、南昌、沈阳等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘。“四季花城”系列楼盘连续多次荣获“中国名盘”“国家康居示范小区”“中国创新夺标——创新示范楼盘”等荣誉称号，在房地产建筑、销售行业享有盛誉，也为市民、投资者广为知晓。万科于2002年申请了“四季花城”的注册商标，并于同年8月28日被国家工商行政管理总局商标局核准注册，依法取得了“四季花城”商标专用权。2004年6月，万科发现绿都未经其许可擅自在杭州市萧山区开发销售“绿都·四季花城”楼盘。万科即向绿都发函要求其停止侵权，对方未予理睬。2004年8月，万科向杭州市中级人民法院提起商标侵权诉讼。
绿都向法院提供了萧山区地名办于2002年8月颁发的《地名使用批准书》，证明“绿都·四季花城”是经地名办审核批准的地名。绿都辩称，地名权与商标权是依据不同的法律程序取得，是两种不同的法律权利，不存在地名权侵犯商标权的问题。绿都在万科取得“四季花城”注册商标权专用权之前就已经取得“四季花城”地名权，所以万科取得的注册商标专用权不能对抗绿都先取得的地名权。
法院在判决中认为，万科“四季花城”商标为服务类商标，其受法律核定的服务项目第36类不动产管理、出租等，并不延及地名，且该商标尚未达到驰名商标，不能跨领域获得保护。绿都按照《国务院地名管理条例》的规定将其开发楼盘地址申报“四季花城”为地名，其行为合法。“四季花城”作为地名，任何主体都有权合理使用。绿都宣传其开发的“四季花城”楼盘的行为是对该地名的合理使用，不构成对万科商标专用权的侵犯。绿都申报和获准使用“四季花城”地名的时间早于万科获得该商标专用权的时间，绿都的在先合理使用权应受法律保护。
国内与此类似的案件，早期有深圳“香榭里”房地产商标侵权案，同期有深圳“东海花园”房地产商标侵权案，此类案件有着相似的案由，但在不同地方的诉讼中结果却迥然不同。而判决结果反过来又将可能对房地产界申请注册商标产生深远的影响。因此，厘清该类案件蕴涵的相关法律问题，在理论上和实务上均具有重要意义。
二、房地产商标权，保护什么？
根据我国《商标法》的规定，商标根据所使用的对象可分为商品商标和服务商标。使用商品商标的商品必须是能够通过市场进行流通的动产，而诸如房屋等不动产则不能使用商品商标，只能注册服务商标。服务商标是用于将服务提供者的服务同他人的服务区别开来的一种标记，该“服务”必须独立于“商品”，也就是说，房地产注册商标专用权应限于其经营者所提供的服务上，而不是商品房本身。具体到“四季花城”一案，万科注册的第36类服务商标与案件有关的服务应是为商品房出租、销售、管理等提供的服务，注册的第37类服务商标与案件有关的服务应是为商品房建筑提供的服务。由此可见，服务商标本身不能涉及到楼盘名称。建设、出售、出租、管理的不动产本身采用什么名称，并不属于服务商标的保护范围。
而一个商品房之所以和其他商品房相区分，就在于其楼盘名称不同。如果我们承认“商品房”是一个通用名称，那么一个具体的楼盘名称，就是这个商品房的专用名称。不同的楼盘名称，就是此商品房区别于彼商品房的符号。尽管在我国现有的行政管理体制下，居住区和高层住宅的名称归入地名管理，但在实际生活中，它所产生的作用远远不限于地名。地名是中性的，其作用是用来指路的，一般没有商业价值，也不会给使用人带来特殊利益；而楼盘的名称则大不相同，尤其是在楼盘的销售过程中，深受消费者青睐的名优楼盘蕴涵着极大的商业价值，可以给使用人带来很大利益。所以，楼盘名称传递着商品房的品牌与质量，承载着开发商的服务与信誉，实际上就是开发商所提供的商品房开发服务活动的商标。楼盘名称保护与否以及如何保护，对开发商来说利益攸关。从《与贸易有关的知识产权协议》（即Trips）第十六条三款及第二十一条的规定可以看出，目前商标保护的侧重点已经从对消费者权益保护上转移到对商标权人之权利保护上。如果房地产注册商标专用权的保护仅限于其经营者所提供的服务上，不延及到楼盘名称，即商品房本身，商标所有人最希望得到保护的部分却被拒之于法律保护大门之外，那他积极注册得到的商标岂不成了“鸡肋”？(作者：未知，来源：互联网)
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