城镇居民购买农村私有房屋，如何认定该合同的效力

　　根据法律、法规的规定，建设用地使用权流转时，其地上建筑物和其他附着物同时流转，如城市房地产管理法第32条的规定，“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押”。担保法第36条第2款规定，“以出让方式取得国有土地使用权抵押的，应该将抵押时该国有土地上房屋同时抵押”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押”。物权法第146条同时规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。上述法律规定，明确了我国建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让时必须实行“房地一致”的原则，实行“房随地走”。
　　同时，根据法律法规的规定，地上建筑物和其他附着物的所有权流转时，其使用范围内的建设用地使用权随之流转。如担保法第36条第1款规定，“以依法取得国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。第3款规定，“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权”。“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之间转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。第33条第2款规定，“地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”。物权法第147条规定，“建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。物权法第146条与147条是一个主体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另一个就要相应转让；从法律后果上说，不可能也不允许，把房屋和地分别转让给不同的主体。
　　城镇居民购买农村私有房屋，虽然交易的标的物是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地，这与我国目前严格限制宅基地流转的政策是相违背的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》，再次强调“加强农村宅基地管理，禁止农村居民在城镇购置宅基地”。因此，根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民签订的买卖合同应当认定为无效。
　　处理涉及农村私有房屋买卖案件，应坚持以下三项原则：第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。(作者：，来源：)